Claves para invertir en locales

Detalle de las áreas emergentes en Buenos Aires y lo importante al buscar ubicación y para cuidar al inquilino.

Aunque el momento del comercio no sea floreciente, la inversión en locales mantiene su atractivo.

Mario César Merlo, titular de Merlo Negocios Inmobiliarios -firma con seis décadas de historia-, brinda una visión cruda y rigurosa de un sector afectado especialmente por la situación económica, como son los locales comerciales a la calle. Su diagnóstico incluye algunas recomendaciones para superar un momento que sin duda no es el mejor.

-¿Es buen negocio hoy invertir en locales comerciales? -Creo que siempre lo es, porque un buen local no solo brinda una renta anual sino también la plusvalía que representa su valorización a lo largo del tiempo. Si uno compra un buen local en una buena ubicación, es probable que en diez años valga el doble. Es importante destacar este dato porque, si bien hoy la renta no supera el cuatro o cinco por ciento de la inversión, sigue siendo cierto que un local que hace 15 años se compró a 300 mil dólares hoy cuesta un millón y medio. Entonces, uno puede preguntarse: ¿qué otra inversión hubiese dado una renta comparable? En el mercado financiero, seguro que ninguna. -¿En la coyuntura actual, se siguen manteniendo esas rentas? -En los grandes puntos comerciales, los mejor ubicados, los locales están tan demandados que cuando se desocupa uno ya hay cola para volver a ocuparlo. Esto pasa en zonas como Recoleta -sobre todo la avenida Alvear-, Santa Fe y Callao, Cabildo y Juramento o Rivadavia y José María Moreno.

Pero hoy también hay muy buenas oportunidades con los locales en centros emergentes como Villa Urquiza, en las siete cuadras de Triunvirato desde la barrera hacia el Centro, o en Villa del Parque, alrededor de la plaza. Incluso está empezando a moverse un barrio como Monte Castro, en la calle Sanabria, porque empieza a haber construcción de viviendas alrededor. Lo que ocurre es que, gracias a la expansión de las cadenas que venden los mismos productos en todos sus locales, ya no hace falta ir hasta Santa Fe y Callao porque lo mismo se puede comprar en un barrio.

-¿Qué recomendaciones hay para elegir una buena ubicación? -Siempre es buena inversión un local donde uno esté seguro no sólo de que va a cobrar un buen alquiler, sino que además no va a tener tiempos muertos con el local desocupado entre un inquilino y otro. Esto vale también para algunos puntos consolidados del Gran Buenos Aires, como Adrogué, que es una zona de muy buen poder adquisitivo, o al lado de las estaciones de tren de Lomas de Zamora, Morón y ahora también Ramos Mejía. Lo que tienen de atractivo es que son lugares donde la gente aprovecha para hacer compras cuando se baja del tren, especialmente si tiene que tomar otro colectivo. Por eso, yo aconsejo perfectamente invertir en un local en esos centros suburbanos, mucho más que en locaciones de la Capital sin tanto tránsito. Es más: no es nada barato.

-¿Cuál es la situación actual del rubro de locales comerciales? -Es obvio que una situación como la que estamos viviendo hoy, en que la gente anda corta de dinero, hace que la actividad comercial en sí misma esté en problemas, y eso repercute como es obvio en tu escala de ingresos y egresos. Entonces, un alquiler que en algún momento representó el 15 por ciento de la facturación del local quizás represente hoy el 40 por ciento. El problepaa surge cuando llega el momento de renovar los contratos, debido a la pretensión de los propietarios, que puede tener razones atendibles pero a veces se extralimitan en los montos que solicitan. Eso lleva a que muchos comerciantes no puedan permanecer en el local en el que siempre estuvieron, lo cual no significa necesariamente que el negocio cierre pero sí que se mude a un lugar menos codiciado.

-¿Es lo que está ocurriendo ahora? -Sí, por supuesto. Nosotros administramos alquileres comerciales y vemos que a muchos inquilinos que quieren renovar le piden sumas desmedidas para lo que son hoy las ganancias del negocio, aunque puedan sonar razonables para una coyuntura normal. Entonces tienen que dejar un lugar ideal y correrse dos cuadras, por ejemplo, a un lugar donde suponen que sus clientes los va a seguir. Tenemos un caso concreto de un negocio de artículos para hombres que durante años estuvo al lado de una parada de subte muy transitada en Caballito y hace un año le subieron el alquiler en forma desmesurada. Tuvo que mudarse a cuatro cuadras, sobre la misma avenida, y su clientela habitual lo siguió, pero perdió al comprador de paso, el que salía del subte y se encontraba con su vidriera. Por eso, cada vez más los inquilinos nos preguntan si, considerando la coyuntura, los locatarios aceptarán como mínimo no aumentarles.

-¿Hay quienes lo acepten? -En algunos casos sí, diría que uno de cada cinco. Muchas veces los locatarios nos piden a nosotros que intercedamos, que conversemos con el locador. Entonces, cuando es posible, y cuando realmente nos parece que el planteo es realista, le hacemos ver al propietario que, si se va el inquilino, muy probablemente va a tener que tomar a otro por un importe menor a lo que le están ofreciendo pagarle. Porque, cuando tenemos una coyuntura anormal en la economía, la crisis afecta a todos los rubros, no es un problema personal de un inquilino. A veces encontramos propietarios que son conscientes de la situación y lo aceptan, o al menos escuchan. Como los alquileres hoy en día se renegocian cada seis meses, al llegar el momento de reajustar, una alternativa es que acepten seguir cobrando lo mismo sin aumentar, y otra es otorgar incluso un descuento transitorio de, digamos, un 15 o 20 por ciento por seis meses, con el compromiso de compensarlo cuando la situación mejore.

-¿Se espera que la situación mejore? -Soy optimista por naturaleza pero no como vidrio. Hoy estamos viviendo un proceso de reacomodamiento que puede estirarse un poco más. Si se incrementan los servicios, las tarifas y los salarios, aunque sea por debajo de la inflación, no sé hasta donde se va a poder absorber todo eso en el corto y mediano plazo. Porque si un local pagaba 4.000 de luz y pasó a pagar 9.000, la diferencia tiene que salir de la facturación, y para eso tiene que mejorar toda la economía.

COMPETENCIA
Las ventas Online golpean al mercado

Aunque no es una novedad, Mario César Merlo confirma, de acuerdo a su propia experiencia como comercializador y administrador de alquileres de locales comerciales, que el fenómeno de las ventas Online está afectando al comercio presencial y, en consecuencia, al mercado de alquiler de locales. “La gente cada vez más va a una tienda sólo cuando tiene que probarse lo que se está comprando, como pasa con la ropa. Eso, muchas cadenas que tenían locales por todos lados hoy ya no necesitan tener tantos, como lo demuestra el reciente llamado a concurso de acreedores de Musimundo, pero la verdad es que la compra online afecta también a los que tienen un único local», asegura.

A propósito, el último informe anual de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico (CACE) indicó que en 2017 se hicieron 60 millones de pedidos online en sitios nacionales, lo cual supone un 28% más que el año anterior (2016). Así se compraron 96 millones de productos, a un ritmo de 263.000 aproximadamente por día, incluyendo celulares, indumentaria deportiva, electrodomésticos, ropa y electrónica. La encuesta se realizó junto con la consultora Kantar TNS y fueron relevados mil consumidores de 18 a 65 años en todo el país.

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